Door de coronacrisis kunnen veel ondernemers de huur van hun bedrijfspand niet meer betalen. Lees wat u kunt doen en wat uw rechten en plichten zijn.
Damsté advocaten – notarissen, Winkelhart Enschede, Vereniging Horeca Stad Enschede (VHSE), Rotary Enschede-Noord en het Ondernemersloket van de Gemeente Enschede, zijn een initiatief gestart om ondernemers te ondersteunen in het gesprek met hun verhuurder over aanpassing van de huurprijzen, gedurende de lockdown-periode.
Het initiatief biedt ondernemers de mogelijkheid om kosteloos gebruik te maken van een modelbrief en modelovereenkomst van Damsté advocaten – notarissen, waarmee zij het gesprek met hun verhuurder kunnen openen en eventuele afspraken over aanpassing van de huur kunnen vastleggen in een overeenkomst.
U kunt met vragen over uw huursituatie vrijblijvend terecht bij de huurrechtadvocaten van Damsté advocaten – notarissen via een telefonische hulplijn, 088 246 88 66 of via oor@rotaryclub-enschede-noord.nl (link stuurt een e-mail).
Leden van Winkelhart en VHSE kunnen zich het beste melden bij hun vereniging, info@winkelhart-enschede.nl(link stuurt een e-mail) en info@vhse.nl(link stuurt een e-mail)
U kunt als ondernemer door de coronacrisis de huur van uw winkel of bedrijfspand de komende maanden niet betalen. Zet in alle gevallen nooit zomaar de huurbetalingen stop. Heeft u moeite met betalen, stuur dan een e-mail aan de verhuurder waarin u de situatie uitlegt. Houdt u ook rekening met de positie van de verhuurder. Het kan zijn dat ook hij ernstige problemen ondervindt, bij voorbeeld doordat hij rekening moet houden met de gepensioneerden die bij zijn pensioenfonds zijn aangesloten, door verplichtingen bij de bank of door de eisen van zijn aandeelhouders. Probeer in gesprek te gaan met uw verhuurder om afspraken te maken. U kunt bijvoorbeeld voorstellen de huur geheel of gedeeltelijk op een ander moment te bepalen. Als u nu wel (een deel van) de huur kan betalen, doe het dan. U bent en blijft gebonden aan uw huurcontract.
U komt er met uw verhuurder niet uit. Dan kunt u de rechter vragen om de huurovereenkomst aan te passen op grond van onvoorziene omstandigheden. Dat kan ook nog over een paar maanden, want een aanpassing van het contract kan met terugwerkende kracht worden gevraagd. Hoe een rechter zal oordelen, is afhankelijk van alle feiten en omstandigheden. Dat zijn bijvoorbeeld: de duur van de coronacrisis, de compensatiemaatregelen waar een beroep op kan worden gedaan, uw (financiële) positie en de (financiële) positie van de verhuurder.
Het is nu onduidelijk hoelang deze situatie zal duren en welke compensatiemaatregelen er worden getroffen. Daarom is het wel verstandig om nu alleen afspraken te maken over een mogelijke uitgestelde betaling en eventueel af te spreken dat partijen later overleggen over een mogelijke huurkorting.
Het kán zijn dat uw verhuurder niet bereid is om afspraken te maken en eist dat u uw huur volledig betaalt. Het kan zijn dat hij u wijst op een verbod in het huurcontract om huur in te houden. In de meest gebruikte contracten (de zgn. ROZ (Raad voor Onroerende Zaken)-modelcontracten) staat dat het de huurder verboden is de huur op te schorten. Alleen een kantonrechter kan uiteindelijk beslissen of de coronamaatregelen een voldoende reden is om artikelen van een huurovereenkomst niet toe te passen.
Als u de (hele) huur niet meer kunt betalen, laat de verhuurder dat in elk geval weten. Doe dat schriftelijk of per e-mail. Zeg dat u het heel jammer vindt dat hij niet wil meewerken, maar dat u nu niet anders kunt dan tijdelijk de huur niet of niet helemaal te betalen. U moet natuurlijk wel uw goede wil tonen en zoveel mogelijk de huur blijven betalen. Ook als uw verhuurder niet meewerkt. Als het nodig is, kunt u later de rechter vragen om een aanpassing van het huurcontract op basis van onvoorziene omstandigheden.
Wanneer u een rechtsbijstandverzekering heeft, vraag die dan om ondersteuning. Ook geven sommige brancheverenigingen juridische ondersteuning aan hun leden.
Is dat niet op u van toepassing, dan kunt u uw zaak zonder advocaat aan de kantonrechter voorleggen via een deurwaarder. De kosten blijven dan beperkt.
In uw huurcontract staat met wie u contact moet opnemen als het gaat om huurzaken. Als dat de beheerder is, dan neemt deze contact op met de eigenaar van het vastgoed over uw verzoek.
Tot op zekere hoogte is het terecht als uw verhuurder verwijst naar steun van de overheid. De eenmalige tegemoetkoming van € 4.000,- (netto) is om vaste lasten, zoals de huur van een pand, mee te betalen. Er zijn tot nu toe geen andere ondersteunende maatregelen van de overheid die zich specifiek richten op huurbetalingsproblemen. Ook als u recht hebt op deze eenmalige vergoeding, duurt het nog een paar weken voor u deze ontvangt. Bespreek dit daarom met uw verhuurder en verwijs naar het akkoord dat de organisaties van de verhuurders en de vertegenwoordigers van detailhandel en horeca hebben afgesloten.
Alleen de kantonrechter kan een huurcontract ontbinden. Hij weegt hierbij de belangen van beide partijen af.
Alleen de kantonrechter kan een huurcontract tussentijds ontbinden. De verhuurder kan u dus niet ontruimen of het huurcontract ontbinden zonder eerst naar de rechter te gaan. Onder normale omstandigheden geldt dat 3 maanden of meer huurachterstand een reden kan zijn voor ontbinding van het huurcontract. Zorgt u er in ieder geval voor dat u schriftelijk kunt aantonen dat u heeft aangegeven aan de verhuurder dat u door de coronacrisis problemen heeft met de huurbetaling en dat u altijd heeft willen meewerken aan een oplossing.
Wanneer u door de coronacrisis failliet gaat, treedt het faillissementsrecht in werking. Dan kunnen zowel de verhuurder als de curator het huurcontract opzeggen met een opzegtermijn van 3 maanden. De verhuurder wordt dan een van de schuldeisers in het faillissement voor wat betreft de huur die nog verschuldigd is tot de datum waartegen op grond van de Faillissementswet is opgezegd.
U kunt ook met uw verhuurder overleggen om te zien of hij akkoord gaat met een tussentijdse beëindiging van de huur. Een verhuurder hoeft daar niet aan mee te werken.
U kunt natuurlijk ook een nieuwe huurder voorstellen aan de verhuurder. De verhuurder hoeft hier niet aan mee te werken. Als u uw lopende onderneming kunt verkopen aan een partij die kundig en betrouwbaar is en de huur kan opbrengen, dan kunt u de kantonrechter vragen om de verhuurder te dwingen mee te werken aan de overdracht van het huurcontract.
U heeft bij het afsluiten van uw huurcontract een borgsom betaald. De verhuurder mag deze nu gebruiken voor de huur. Waarschijnlijk zal hij van u verlangen die borgsom weer aan te vullen.
Bij het afsluiten van het huurcontract heeft u een bankgarantie afgegeven. De verhuurder mag dit nu opeisen (lichten).
U heeft de verhuurder gevraagd mee te werken aan een oplossing. De verhuurder wil dat niet. U verwacht nu dat de verhuurder een beroep gaat doen op de bankgarantie omdat u de huur niet op tijd betaalt. Licht in dit geval dan ook uw bank in over deze situatie. Op die manier is de bank op de hoogte en is zij wellicht bereid om u te helpen.
In de media staan berichten over een akkoord over uitstel van betaling van huren tussen verenigingen van vastgoedbezitters met Detailhandel Nederland en Horeca Nederland. Uw verhuurder hoeft zich daar niet aan te houden. Het is een dringend advies van deze partijen aan hun leden om hier aan me te werken, geen bindend advies. Uw verhuurder hoeft daar niet aan mee te werken.
Tot nu toe is er de eenmalige tegemoetkoming van € 4.000,- (netto). Daarmee kunt u vaste lasten, zoals de huur van een pand, betalen. Er zijn tot nu toe geen andere ondersteunende maatregelen van de overheid die zich specifiek richten op huurbetalingsproblemen. Maar houdt u de websites van de gemeente en het Rijk goed in de gaten of hier mogelijk verandering in komt.
Wanneer u huurder bent van een pand waarvan de gemeente de eigenaar is, dan zult u tot nader order geen herinnering of aanmaning van de huurtermijn ontvangen. U blijft echter wel verplicht om de huur te betalen. Indien u de huur geheel of gedeeltelijk niet betaalt, dan ontstaat er een huurschuld. Hier ontvangt u dus vooralsnog geen herinnering of aanmaning voor. Zodra er ontwikkelingen zijn die voor u als onze huurder van belang zijn, zullen wij u hierover zo snel mogelijk informeren.